Phát Đạt (PDR) có thể chi hơn 10.000 tỷ đồng cho đại dự án Thủ Thiêm, lợi nhuận ngắn hạn chịu sức ép

Phát Đạt (PDR) có thể chi hơn 10.000 tỷ đồng cho đại dự án Thủ Thiêm, lợi nhuận ngắn hạn chịu sức ép Hồ Nga • 18/10/2026 - 07:12 MBS đánh giá Lotte Eco Smart City là bước ngoặt đối với chất lượng danh mục dự án của Phát Đạt (PDR). MBS Research vừa công bố báo cáo cập nhật về CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ( PDR ) với chủ đề “Thủ Thiêm mở chu kỳ mới, lợi nhuận ngắn hạn chịu áp lực lãi vay”. Dự chi hơn 10.000 tỷ đồng cho đại dự án Thủ Thiêm Ngày 10/8/2026, Phát Đạt hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, pháp nhân triển khai dự án Lotte Eco Smart City. Giá trị giao dịch tương ứng mức định giá vốn chủ sở hữu của công ty dự án khoảng 21.900 tỷ đồng. Sau giao dịch, cơ cấu sở hữu Lotte Properties HCMC gồm Phát Đạt nắm 35%, Lotte Shopping sở hữu 30,59%, Hotel Lotte nắm 22,94% và Lotte Engineering & Construction sở hữu 11,47%. Lotte Eco Smart City nằm tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án có quy mô khoảng 7,45ha, tổng mức đầu tư dự kiến 60.000 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD. Dự án gồm sáu lô đất, được phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ, khách sạn, văn phòng và nhà ở. Ảnh minh hoạ Theo thỏa thuận, Phát Đạt đảm nhiệm phát triển hai khối thương mại – dịch vụ tại các lô 2-1 và 2-3. Hợp phần này gồm hai cao ốc, khối đế thương mại bốn tầng cùng hệ thống tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 171.580m². Hai khối thương mại dự kiến được khởi công ngày 23/10/2026 và hoàn thành sau 36 tháng. Phát Đạt đồng thời tham gia phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4 và 2-6, dự kiến gồm khoảng sáu tòa tháp với 1.634 căn hộ. Về tiến độ, đến cuối tháng 7/2026, dự án đã hoàn thành nghĩa vụ nộp khoảng 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Công tác giải phóng mặt bằng đã hoàn tất và hoạt động thi công cọc móng đang được triển khai. Đáng chú ý, trong trường hợp Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng, MBS ước tính Phát Đạt sẽ phải góp thêm khoảng 2.726 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ sở hữu 35%. Tổng số vốn doanh nghiệp đưa vào dự án theo đó có thể lên tới khoảng 10.392 tỷ đồng. MBS đánh giá Lotte Eco Smart City là bước ngoặt đối với chất lượng danh mục dự án của Phát Đạt. Doanh nghiệp chuyển từ những dự án quy mô nhỏ hơn tại các địa phương sang một tổ hợp lớn tại khu vực lõi của trung tâm tài chính mới TP.HCM. Tuy nhiên, MBS mới đưa khoản đầu tư này vào định giá tài sản ròng theo giá vốn và chưa dự phóng lợi nhuận trước năm 2028 do chưa có đầy đủ thông tin về phương án kinh doanh, giá bán và tiến độ mở bán. Nguồn MBS Nợ vay có thể tăng gần gấp đôi Để tài trợ cho thương vụ Lotte Eco Smart City cùng những dự án đang triển khai, quy mô vay nợ của Phát Đạt được dự báo tăng mạnh. Theo MBS, tổng nợ vay tài chính ngắn hạn và dài hạn có thể tăng từ 5.544 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 10.619 tỷ đồng vào cuối năm 2026, tương đương tăng hơn 5.000 tỷ đồng sau một năm. Nợ vay có thể giảm về hơn 9.500 tỷ đồng vào cuối năm 2027. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu được dự báo tăng từ 45% lên 84%; tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 42% lên 81%. Nợ vay tăng khiến chi phí lãi vay được MBS dự báo tăng từ 347 tỷ đồng năm 2025 lên 617 tỷ đồng năm 2026 và 767 tỷ đồng năm 2027. Trong khi đó, lợi nhuận trước lãi vay và thuế ước đạt 288 tỷ đồng năm 2026 và 423 tỷ đồng năm 2027. Tỷ lệ EBIT trên chi phí lãi vay vì thế có thể giảm xuống lần lượt 0,5 lần và 0,6 lần. Nguồn MBS Áp lực tài chính xuất hiện đúng thời điểm hoạt động bàn giao bất động sản của Phát Đạt chưa phục hồi rõ rệt. Trong sáu tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận 158 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 66% so với cùng kỳ. Doanh thu chủ yếu đến từ cung cấp dịch vụ, trong khi hoạt động chuyển nhượng bất động sản chưa phát sinh doanh thu. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế đạt 218 tỷ đồng, tăng 89%, chủ yếu nhờ thu nhập tài chính tăng lên 1.381 tỷ đồng từ hoạt động thanh lý các khoản đầu tư. Cùng kỳ năm trước, thu nhập tài chính của công ty đạt 228 tỷ đồng. Theo MBS, nếu loại trừ lãi thanh lý đầu tư, hoạt động kinh doanh chính của Phát Đạt trong nửa đầu năm đang lỗ khoảng 241 tỷ đồng. try { if (typeof (dc2) != "undefined" && dc2 !== null) { dc2.show(); } else { document.getElementById("zone-40").remove(); } } catch (e) { } MBS dự báo lợi nhuận ròng quý III/2026 của PDR chỉ đạt khoảng 26 tỷ đồng, giảm 69,7% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là doanh nghiệp chưa công bố dự án được bàn giao hoặc giao dịch chuyển nhượng, thoái vốn đáng kể trong quý, trong khi chi phí lãi vay tiếp tục bào mòn lợi nhuận. Cả năm 2026, MBS dự báo doanh thu thuần của Phát Đạt đạt 1.422 tỷ đồng, tăng 7,3%; lợi nhuận ròng đạt 458 tỷ đồng, giảm 11% so với năm trước và thấp hơn 54,4% so với dự báo được đơn vị phân tích đưa ra hồi tháng 3. Sang năm 2027, doanh thu thuần được ước tính đạt 1.546 tỷ đồng, còn lợi nhuận ròng tăng lên 732 tỷ đồng. Nguồn MBS Thoái vốn dự án tạo nguồn lực cho chu kỳ đầu tư mới Song song với việc rót vốn vào dự án Lotte Eco Smart City, từ đầu năm 2026, Phát Đạt liên tục chuyển nhượng các khoản đầu tư để bổ sung nguồn lực. Doanh nghiệp đã chuyển nhượng 80% dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi với giá trị hơn 1.900 tỷ đồng; bán 99,34% vốn tại Serenity Phước Hải với giá 2.500 tỷ đồng; chuyển nhượng 30% dự án Tam Hiệp với giá trị khoảng 638 tỷ đồng. Phát Đạt cũng công bố kế hoạch chuyển nhượng dự án Thuận An 2 với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Giá trị cuối cùng sẽ được xác định dựa trên báo cáo tài chính đã kiểm toán. Theo MBS, chuỗi thoái vốn đóng vai trò “cầu nối” lợi nhuận trong thời gian những dự án mới chưa đến kỳ bàn giao. Kết quả năm 2026 được hỗ trợ bởi Thuận An 1, Tam Hiệp và Serenity; năm 2027 có thể tiếp tục ghi nhận đóng góp từ Thuận An 2. Tuy nhiên, đây là nguồn lợi nhuận một lần, không phản ánh trực tiếp khả năng bán hàng và bàn giao sản phẩm từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Nguồn MBS Chất lượng dòng tiền sau các thương vụ cũng cần được theo dõi. Riêng tại Serenity, Phát Đạt bơm thêm 982 tỷ đồng vào tháng 1/2026 rồi chuyển nhượng dự án khoảng năm tháng sau đó. Bên mua là Fortis mới được thành lập vào tháng 3/2026. Phát Đạt hiện còn khoảng 694 tỷ đồng phải thu dài hạn liên quan đến thương vụ này. Tổng các khoản phải thu khác tăng lên gần 5.000 tỷ đồng, gấp khoảng 4,7 lần đầu năm. Trong đó, khoảng 1.700 tỷ đồng là khoản phải thu từ các cá nhân. MBS cho rằng chuỗi chuyển nhượng có thể giúp Phát Đạt tái cấu trúc danh mục và dồn vốn về các dự án lõi. Tuy nhiên, hiệu quả của chiến lược này phụ thuộc vào tốc độ thu hồi tiền và khả năng tái đầu tư vào Lotte Eco Smart City, 239 Cách Mạng Tháng Tám và Poulo Condor. Nếu thời gian thu hồi các khoản phải thu kéo dài, áp lực thanh khoản sẽ gia tăng. MBS dự báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt âm 3.904 tỷ đồng năm 2026 và âm 2.409 tỷ đồng năm 2027. Kỳ vọng lợi nhuận lớn được dồn về giai đoạn 2028–2029 Nguồn thu bất động sản của Phát Đạt trong ngắn hạn vẫn chủ yếu đến từ Khu dân cư Bắc Hà Thanh, còn gọi là Quy Nhơn Iconic. Dự án có quy mô hơn 43ha, gồm 1.422 sản phẩm biệt thự, nhà phố, shophouse và đất nền. Giai đoạn đầu có 627 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng; doanh nghiệp đang hoàn thiện thủ tục mở bán giai đoạn hai. MBS dự báo doanh thu chuyển nhượng từ Bắc Hà Thanh đạt khoảng 1.120 tỷ đồng năm 2026 và 1.506 tỷ đồng năm 2027. Nguồn MBS Từ năm 2027, hai dự án khác được kỳ vọng bắt đầu tạo doanh số ký bán. Dự án tại số 239 Cách Mạng Tháng Tám, phường Bàn Cờ, TP.HCM có quy mô khoảng 3.500m², tổng mức đầu tư dự kiến 5.500 tỷ đồng. Dự án gồm khoảng 363 căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng; đã hoàn tất pháp lý và đang thi công phần hầm. MBS ước tính dự án tạo khoảng 5.222 tỷ đồng doanh số ký bán trong năm 2027 và 2.717 tỷ đồng năm 2028. Doanh thu bàn giao có thể đạt 3.176 tỷ đồng năm 2028 và 4.764 tỷ đồng năm 2029. Poulo Condor tại Côn Đảo có quy mô 12ha, tổng vốn đầu tư 8.282 tỷ đồng, gồm condotel, khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng. Dự án được kỳ vọng mở bán từ năm 2027, với doanh số dự báo 2.211 tỷ đồng trong năm đầu tiên và 4.879 tỷ đồng năm 2028. Doanh thu bàn giao có thể đạt 5.549 tỷ đồng năm 2028 và 4.439 tỷ đồng năm 2029. Tuy nhiên, Poulo Condor vẫn đang trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh chủ trương đầu tư. MBS vì vậy lưu ý rủi ro đối với giả định mở bán từ năm 2027. Nếu các dự án triển khai đúng kế hoạch, doanh thu của Phát Đạt có thể tăng từ 1.422 tỷ đồng năm 2026 lên 11.923 tỷ đồng vào năm 2028. Lợi nhuận ròng theo đó được dự báo đạt khoảng 3.594 tỷ đồng. Các con số dự báo cho thấy phần lớn kỳ vọng tăng trưởng của Phát Đạt đang được dồn về giai đoạn sau năm 2027.