Những yêu cầu mới như năng lượng và công nghệ ngày càng tác động trực tiếp tới tiêu chuẩn kỹ thuật của khách thuê. Riêng tại Việt Nam, nhà đầu tư không chỉ xem xét vị trí mà ngày càng ưu tiên chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe.
[Image: ]
Nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm quỹ đất, mà còn quan tâm đến điện, hạ tầng và khả năng mở rộng của KCN. Ảnh minh họa: Liên Thượng.
Theo Cục Thống kê, Bộ Tài chính, tính đến ngày 30/9, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1%, cao nhất cùng kỳ 5 năm gần đây.
Cụ thể, vốn đăng ký cấp mới có 3.108 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 29,24 tỷ USD, tăng 6,2% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và gấp 2,4 lần về số vốn đăng ký. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu vốn cấp mới với 13,38 tỷ USD, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới.
Triển vọng của bất động sản khu công nghiệp (KCN) nhờ đó tiếp tục được các tổ chức nghiên cứu đánh giá tích cực. Chứng khoán ACBS cho rằng ngành được hỗ trợ bởi chính sách thu hút FDI, lợi thế địa chính trị, chi phí sản xuất và hợp tác thương mại quốc tế. Tuy nhiên, ACBS cũng lưu ý bất ổn thương mại, địa chính trị và kinh tế thế giới có thể khiến khách thuê chần chừ trong quyết định mở rộng đầu tư.
Báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield cũng đánh giá Việt Nam đang củng cố vị trí mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, được thúc đẩy bởi sự gia nhập và mở rộng của các nhà sản xuất điện tử, công nghệ cao.
Vốn FDI tăng mạnh, giá cổ phiếu khu công nghiệp lại đi xuống
Bức tranh tích cực của dòng vốn ngoại chưa phản ánh đồng đều vào diễn biến cổ phiếu. Khảo sát của Nhadautu.vn cho thấy, trong quý III/2026, giá cổ phiếu KCN có sự phân hóa mạnh.
BCM giảm mạnh nhất, từ 52.800 đồng xuống 39.700 đồng/cp, tương ứng 24,8%. SZC giảm 19,8%, KBC giảm 14,8%, IDC giảm khoảng 7,3% và PHR giảm 2,6%. Ở chiều ngược lại, GVR gần như đi ngang trong khi VGC tăng khoảng 9%.
Bức tranh kinh doanh nửa đầu năm cũng cho thấy xu hướng khác biệt rõ nét. BCM ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 307 tỷ đồng, giảm 83,4%; KBC đạt khoảng 260 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 79,2%.
Ngược lại, VGC đạt 1.153 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 38%; IDC ghi nhận 1.001 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 20%. Hai doanh nghiệp cao su là GVR và PHR còn tăng mạnh hơn, với lợi nhuận sau thuế lần lượt khoảng 4.947 tỷ đồng và 655 tỷ đồng, chủ yếu được hỗ trợ thêm bởi giá cao su và các khoản thu nhập liên quan đến đất.
CTCP Chứng khoán MB (MBS) dự phóng, kết quả kinh doanh quý III của các doanh nghiệp KCN sẽ tiếp tục phân hóa. Cụ thể, MBS dự phóng lợi nhuận ròng quý III của BCM đạt 1.817 tỷ đồng, tăng 337% so với cùng kỳ; VGC đạt 168 tỷ đồng, tăng 83%; KBC đạt 528 tỷ đồng, tăng 72%. Ngược lại, IDC được dự báo giảm 49% còn 428 tỷ đồng, SZC giảm 33% xuống 14 tỷ đồng.
Theo MBS, sự phân hóa này phụ thuộc nhiều vào tiến độ bàn giao đất và các hoạt động kinh doanh riêng của từng doanh nghiệp. Tính chung nhóm theo dõi, công ty chứng khoán dự báo lợi nhuận ròng quý III vẫn tăng 52% so với cùng kỳ.
Bên cạnh tiến độ ghi nhận lợi nhuận, chi phí vốn cũng là một biến số đáng chú ý. TS. Lê Đức Khánh, Giám đốc Phân tích Chứng khoán VPS, nhìn nhận BĐS KCN vẫn hưởng lợi từ FDI và quá trình chuyển đổi đất cao su, nhưng toàn ngành bất động sản đang chịu áp lực chi phí vốn vay ngắn hạn cao.
Như tại KBC, áp lực thanh toán nợ vay ngày càng lớn do quy mô nợ tăng trong bối cảnh lãi suất cao, trong khi các dự án trọng điểm như Tràng Cát và Trump Complex chưa mang lại dòng tiền.
Nhưng bên cạnh câu chuyện vốn và thời điểm bàn giao, một thay đổi mang tính dài hạn đang đặt ra bài toán mới cho các chủ đầu tư KCN: tiêu chuẩn lựa chọn địa điểm của khách thuê công nghệ đang thay đổi.
Khi AI đổi luật chơi
Theo Cushman & Wakefield, những yêu cầu mới như năng lượng và công nghệ ngày càng tác động trực tiếp tới tiêu chuẩn kỹ thuật của khách thuê và chiến lược lựa chọn vị trí. Riêng tại Việt Nam, nhà đầu tư không chỉ xem xét vị trí mà ngày càng ưu tiên chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, cũng cho rằng nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước hiện không đơn thuần tìm kiếm đất, mà tìm nơi một dự án công nghệ có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn.
Theo đó, nguồn nhân lực, nguồn điện bảo đảm, hạ tầng kết nối và khả năng mở rộng ngày càng quan trọng không kém bản thân khu đất.
Trong số những điều kiện này, điện nổi lên như một yếu tố then chốt. Với trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao, nhà đầu tư không chỉ cần đủ công suất tại thời điểm triển khai mà còn cần khả năng tăng công suất khi dự án mở rộng.
Một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một KCN, dù diện tích nhỏ hơn đáng kể. Vì vậy, chủ đầu tư KCN phải tính nhu cầu công suất ngay từ quy hoạch, làm việc sớm với đơn vị điện lực và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn.
Yêu cầu còn khắt khe hơn với trung tâm dữ liệu bởi hoạt động không được phép gián đoạn, kéo theo nhu cầu về nguồn điện dự phòng và hệ thống lưu trữ. Avison Young dẫn trường hợp BIM Energy và Evolution Data Centres hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo cho trung tâm dữ liệu tại TP.HCM theo cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA), cho thấy mối liên kết ngày càng rõ giữa vốn - năng lượng - đất - hạ tầng - công nghệ.
Một số doanh nghiệp niêm yết đã bắt đầu tiếp cận xu hướng này. MBS cho biết BCM cùng VSIP đang mở rộng quỹ đất theo hướng KCN xanh, bền vững; KBC có gần 170 ha MOU với các doanh nghiệp như LG, Luxshare và đang xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu; IDC thu hút các dự án trong lĩnh vực chế tạo, dược phẩm và data center.
Như vậy, FDI vẫn là nền tảng thuận lợi nhưng quỹ đất lớn đang dần trở thành điều kiện cần thay vì lợi thế đủ. Khi dòng vốn dịch chuyển sâu hơn vào điện tử, bán dẫn, AI và trung tâm dữ liệu, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư KCN có thể ngày càng được quyết định bởi khả năng cung cấp điện ổn định, chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và dư địa để khách thuê mở rộng.
Liên Thượng