Mặt bằng lãi suất huy động và cho vay tăng mạnh đang tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản khu dân cư khi nhu cầu mua nhà suy giảm, thanh khoản chững lại và tỷ lệ hấp thụ tiếp tục đi xuống. Theo MBS Research, áp lực lãi suất nhiều khả năng sẽ còn kéo dài, khiến quá trình phục hồi của thị trường trong giai đoạn 2026-2027 diễn ra chậm hơn kỳ vọng, dù đầu tư hạ tầng vẫn được xem là động lực tăng trưởng trong dài hạn.
[Image: ]
Lãi suất cho vay bất động sản neo cao, tác động đến sức mua bất động sản khu dân cư. Ảnh: T.H
Lãi suất tiếp tục là rào cản của thị trường
Theo báo cáo nghiên cứu do MBS Research công bố ngày 9/7, mặt bằng lãi suất đang tăng mạnh trong bối cảnh chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn tiếp tục nới rộng.
Tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Diễn biến này khiến lãi suất huy động tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên mức khoảng 8% đối với kỳ hạn một năm. Cùng với đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng tăng khoảng 2 điểm phần trăm, lên trên 12%.
Theo MBS Research, mặt bằng lãi suất cao đang tác động trực tiếp đến nhu cầu mua bất động sản khi chi phí vay vốn gia tăng, tạo thêm gánh nặng tài chính đối với người mua và nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất.
Để hỗ trợ thị trường, một số doanh nghiệp đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất cố định thấp hơn khoảng 3-4% so với mặt bằng thị trường, đồng thời ân hạn nợ gốc từ một đến hai năm nhằm cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Tuy nhiên, MBS Research cho rằng hiệu quả của các chính sách này sẽ không lớn khi lãi suất vẫn ở mức cao trong lúc nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Diễn biến của thị trường bất động sản trong quý I/2026 cho thấy tín hiệu hạ nhiệt khá rõ khi thanh khoản giảm, lượng hàng tồn kho tăng và sức hấp thụ chững lại dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao. Trong khi đó, giá bán vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.
Điều này làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, đồng thời khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh một số địa phương điều chỉnh quy hoạch.
Chuyên gia MBS Research nhận định áp lực lãi suất duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục cản trở quá trình phục hồi của thị trường trong quý II/2026, đồng thời khiến thị trường bất động sản phía Bắc và phía Nam có sự phân hóa rõ rệt.
Theo MBS Research, tại khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, thị trường đang xuất hiện những dấu hiệu bước vào giai đoạn điều chỉnh khi tỷ lệ hấp thụ suy giảm và sức mua chững lại.
Đơn vị nghiên cứu cho rằng diễn biến này xuất phát từ hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng chi phí tài chính và giảm khả năng chi trả của người mua nhà. Thứ hai, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng trong bối cảnh Hà Nội triển khai quy hoạch đô thị mới với các cực tăng trưởng và hệ thống hạ tầng giao thông đang được tái định hình.
MBS Research cũng cho rằng mặt bằng lãi suất cao có thể kéo dài sang năm 2027 khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ dự kiến tiếp tục duy trì lãi suất để kiểm soát lạm phát, trong khi khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn tại Việt Nam vẫn ở mức cao.
Hiện nay, lãi suất ưu đãi mà các chủ đầu tư hỗ trợ người mua nhà trong hai năm đầu phổ biến ở mức 8-10%, sau đó tăng lên khoảng 12-13%, cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025. Theo MBS Research, điều này sẽ tiếp tục làm gia tăng gánh nặng lãi vay và trở thành rào cản đối với nhu cầu mua nhà.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, việc Hà Nội công bố quy hoạch tổng thể cùng các cực tăng trưởng mới và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cũng khiến nhiều nhà đầu tư tiếp tục theo dõi để xác định các khu vực có tiềm năng trong tương lai. Vì vậy, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn trầm lắng trong ngắn hạn trước khi hình thành mặt bằng giá và kỳ vọng mới.
Đối với khu vực phía Nam, thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội. Tuy nhiên, MBS Research cho rằng đà phục hồi sẽ chậm lại trong năm 2026 khi lãi suất cao làm gia tăng chi phí vốn và hạn chế nhu cầu đầu tư.
Phân khúc thấp tầng được dự báo chịu áp lực lớn hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ có thể giảm từ khoảng 95% của năm 2025 xuống còn 50-60% trong năm 2026. Trong khi đó, phân khúc căn hộ được kỳ vọng duy trì tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng được dự báo giảm xuống khoảng 65-75% khi nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Hạ tầng tạo động lực dài hạn, nhu cầu ở thực vẫn là điểm tựa
Dù đánh giá triển vọng ngắn hạn còn nhiều khó khăn, chuyên gia MBS Research vẫn cho rằng đầu tư hạ tầng sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường bất động sản trong dài hạn.
Việc phát triển các tuyến metro, đường sắt liên vùng và mở rộng kết nối với các đô thị vệ tinh sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị, nâng cao khả năng kết nối và gia tăng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, do các dự án hạ tầng cần thời gian hoàn thiện, trong ngắn hạn mặt bằng lãi suất cao vẫn tiếp tục hạn chế sức hấp thụ tại các đại đô thị vùng ven.
Theo MBS Research, xu hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD sẽ ngày càng rõ nét, đặc biệt tại khu vực phía Bắc với các tuyến metro nội đô Hà Nội và tuyến đường sắt Hà Nội - Quảng Ninh. Trong khi đó, tại phía Nam, các dự án như Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm, hệ thống metro và các khu TOD cũng được kỳ vọng tạo động lực phát triển trong vài năm tới khi hạ tầng hoàn thiện.
Từ thực tế trên, chuyên gia MBS Research cho rằng giai đoạn 2026-2027, thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi các đại đô thị quy mô lớn. Tuy nhiên, nhu cầu sẽ tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi các doanh nghiệp triển khai dự án hạ tầng theo phương thức PPP hoặc thực hiện dự án BT sẽ có nhiều lợi thế hơn nhờ hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng.
Theo MBS Research, dù định giá cổ phiếu bất động sản hiện vẫn ở mức thấp do lo ngại lãi suất cao ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ dự án và lợi nhuận doanh nghiệp, triển vọng dài hạn của ngành vẫn được kỳ vọng cải thiện khi hệ thống hạ tầng được triển khai đồng bộ, góp phần nâng giá trị các dự án tại những khu vực như Long Thành, Cần Giờ.