Trong khi hai cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn VIC và VHM cùng mất gần 7% chỉ sau một tuần, nhóm cổ phiếu "hạng trung" như DXG, NLG, DIG, HDC hay TCH lại giữ được sắc xanh, thậm chí tăng mạnh ngay giữa phiên VN-Index lao dốc hơn 36 điểm.
Phiên giao dịch cuối tuần 14/8 có lẽ là lát cắt rõ nhất cho sự phân hóa đang diễn ra bên trong nhóm cổ phiếu bất động sản. VN-Index mất 36,55 điểm, tương đương 2,07%, lùi về 1.729,08 điểm. VIC giảm 3,61%, VHM giảm tới 5,01%, VRE mất 2,64%. Cổ phiếu khu công nghiệp cũng chịu áp lực lớn khi BCM giảm 5,38%, KBC giảm 2,18%, SZC giảm 2,26%.
Nhưng ngay giữa một phiên "đỏ lửa", một nhóm cổ phiếu bất động sản khác lại đi theo hướng hoàn toàn ngược lại. DXG tăng 5,99%, HDC tăng 2,16%, DIG tăng 1,41%, NLG tăng 1,33%, TCH tăng 1,27% và DXS tăng 2,74%.
Tính từ mức đóng cửa ngày 7/8 đến ngày 14/8, VIC giảm từ 215.000 đồng xuống 200.400 đồng/cổ phiếu, tương đương mất khoảng 6,8%. Đáng chú ý, VIC giảm 3,02% ngay phiên đầu tuần, hồi 3,36% ngày 12/8 nhưng sau đó liên tiếp mất 3,53% và 3,61% trong hai phiên cuối tuần.
VHM cũng đi theo quỹ đạo tương tự. Cổ phiếu này kết phiên 7/8 ở 73.000 đồng và xuống còn 68.200 đồng ngày 14/8, tương đương giảm khoảng 6,6%. Chỉ riêng hai phiên 13 và 14/8, VHM lần lượt mất 2,71% và 5,01%. Khối lượng phiên cuối tuần tăng lên hơn 12,1 triệu đơn vị.
Diễn biến của hai mã vốn hóa lớn khiến bức tranh chung của ngành bất động sản trở nên tiêu cực hơn đáng kể so với thực tế ở phần còn lại của thị trường. Điều này từng thể hiện ngay từ phiên 10/8. Khi VIC giảm 3,02% và VHM mất 1,92%, chỉ số ngành bất động sản giảm gần 2%. Tuy nhiên, hàng loạt cổ phiếu khác lại tăng: DXG +3,27%, DIG +2,8%, TCH +4,24%, NLG +1,8%, CEO +4,27%, PDR +1,68%. IJC và BCM thậm chí tăng trần.
Như vậy, cổ phiếu ngành bất động sản giảm không đồng nghĩa đa số cổ phiếu bất động sản giảm. Nguyên nhân nằm ở trọng số rất lớn của VIC và VHM. Chỉ cần hai cổ phiếu này biến động mạnh, chỉ số ngành cũng như VN-Index có thể bị kéo theo, trong khi diễn biến của hàng chục cổ phiếu phía dưới lại không hoàn toàn đồng pha.
Phiên 12/8 cho thấy chiều ngược lại của câu chuyện này. Khi VIC và VHM phục hồi, hai cổ phiếu đã đóng góp hơn 13,5 điểm cho VN-Index, giúp chỉ số tăng 19,77 điểm lên 1.793,18 điểm. Hai phiên sau đó, khi nhóm này đảo chiều, sức nặng vốn hóa lại trở thành lực cản.
Vì thế, biến động mạnh của nhóm Vingroup trong tuần qua có thể che khuất một chuyển động khác đáng chú ý hơn, khi một số cổ phiếu bất động sản midcap đang thể hiện sức mạnh tương đối tốt hơn thị trường.
[Image: ]
Phân bổ tỷ trọng tăng/giảm của các mã cổ phiếu BĐS trong phiên 14/8. Ảnh: Vietstock
DXG trở thành hiện tượng?
Cổ phiếu của Bluemarq Group (HoSE: DXG) - tên mới của Tập đoàn Đất Xanh từ tháng 5/2026 - tăng từ 10.700 đồng cuối tuần trước lên 11.500 đồng ngày 14/8, tương đương khoảng 7,5% chỉ sau một tuần. Đáng chú ý hơn cả việc tăng giá là thanh khoản. Trong phiên 14/8, DXG khớp gần 27,72 triệu cổ phiếu, cao hơn gấp đôi phiên liền trước và hơn 6 lần mức 4,4 triệu cổ phiếu của ngày 11/8.
Cổ phiếu có thời điểm lên 11.600 đồng trước khi đóng cửa ở 11.500 đồng, tăng 5,99%. Việc giá tăng mạnh cùng khối lượng đột biến trong một phiên thị trường giảm hơn 2% là tín hiệu đáng chú ý về sức mạnh tương đối của DXG.
NLG không tăng dữ dội như DXG nhưng diễn biến cũng đáng quan sát. Giá cổ phiếu tăng từ 22.200 đồng ngày 7/8 lên 22.800 đồng ngày 14/8, tương đương khoảng 2,7%. Đặc biệt, thanh khoản phiên cuối tuần đạt gần 3,85 triệu cổ phiếu, cao hơn đáng kể mức 1,2-1,7 triệu đơn vị của các phiên trước đó.
Câu chuyện cơ bản của Nam Long cũng tạo ra nền tảng khác biệt so với một số doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu. Doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh số năm 2026 ở mức 23.460 tỷ đồng, tăng 98% so với năm trước. Doanh thu bàn giao dự kiến 8.032 tỷ đồng. Cuối quý II, lượng tồn kho gần 8.600 tỷ đồng phần lớn gắn với các dự án đang chờ bàn giao và ghi nhận doanh thu.
DIG tăng khiêm tốn hơn nếu tính cả tuần, từ 10.700 lên 10.800 đồng, nhưng điểm đáng chú ý nằm ở khả năng đảo chiều trong phiên 14/8. Sau hai phiên điều chỉnh liên tiếp, DIG tăng 1,41% với gần 7,9 triệu cổ phiếu được sang tay, bất chấp thị trường chung lao dốc.
HDC và TCH cũng xuất hiện trong nhóm hiếm hoi tăng giá vào cuối tuần, củng cố thêm dấu hiệu rằng lực cầu không rút khỏi bất động sản một cách đồng loạt.
Điều có thể quan sát rõ hơn là sự thay đổi về sức mạnh tương đối. Trong tuần VN-Index giảm khoảng 2,2%, VIC và VHM mất gần 7%, nhưng DXG tăng hơn 7%, NLG tăng gần 3% và nhiều cổ phiếu midcap vẫn đóng cửa xanh trong phiên bán tháo cuối tuần.
Ở chiều ngược lại, nhóm bất động sản khu công nghiệp chưa cho thấy tín hiệu tương tự. BCM, KBC, SZC đều giảm mạnh trong phiên cuối tuần, cho thấy cuộc phân hóa hiện không chỉ diễn ra theo vốn hóa mà còn theo từng phân ngành.
Hoàng Phan