Doanh thu và lợi nhuận Q2/2026 suy giảm do tiến độ bàn giao, biên lợi nhuận gộp tăng
[Image: ]
Trong Q2/2026, NLG ghi nhận doanh thu thuần 415 tỷ đồng (-46% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS 55 tỷ đồng (-44% YoY) do tiến độ bàn giao BĐS chậm lại; lũy kế 1H2026, doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS lần lượt đạt 1,695 tỷ đồng (-18% YoY) và 123 tỷ đồng (-41% YoY).
Ngược lại, doanh số ký bán phục hồi mạnh, đạt 3,010 tỷ đồng trong Q2 và 5,080 tỷ đồng trong 1H2026 (+52% YoY), chủ yếu từ Sol Garden (1,250 tỷ đồng; 25%), Mizuki Park (1,030 tỷ đồng; 20%), Izumi City (910 tỷ đồng; 18%) và Southgate (720 tỷ đồng; 14%); các dự án còn lại gồm Cần Thơ và Elyse Island khoảng 540 tỷ đồng, Akari City 50 tỷ đồng và An Zen Residences 40 tỷ đồng.
[Image: ]
Biên LN gộp Q2/2026 tăng lên mức 57.0%, trong đó biên mảng BĐS đạt 77.3%, chủ yếu nhờ cơ cấu bàn giao nghiêng về các sản phẩm đất nền có biên lợi nhuận cao tại Nam Long II Central Lake - Cần Thơ.
Trong H1/2026, KQKD kém thua kỳ vọng do tiến độ bàn giao chậm lại, song doanh số ký bán tăng 52% YoY cho thấy các dự án của NLG vẫn duy trì sức hấp dẫn trong bối cảnh thị trường BĐS chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động bàn giao tăng tốc trong H2/2026 chủ yếu đến từ các dự án như Nam Long II Central Lake, An Zen Residences, Waterpoint Southgate,…
2. Quỹ đất hơn 681 ha và danh mục dự án tiềm năng
Nền tảng tăng trưởng cốt lõi của NLG được củng cố bởi quỹ đất hơn 681ha trải rộng tại các tỉnh, thành trọng điểm phía Nam (Tp.HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ) và phía Bắc (Hải Phòng), với tổng giá trị các dự án theo phương pháp RNAV ước tính đạt 30,881 tỷ đồng. Ba phân khúc sản phẩm chủ lực Valora (nhà phố, biệt thự), Flora (căn hộ) và Ehome/EhomeS (căn hộ, nhà ở vừa túi tiền) tiếp tục là "bệ đỡ" cho doanh số bán hàng, với giá bán phổ biến từ khoảng 6-30 tỷ đồng/căn nhà phố Valora, 2.5-4.5 tỷ đồng/căn hộ Flora và từ 1 tỷ đồng/căn hộ Ehome/EhomeS.
[Image: ]
-
Dự án Izumi City (Đồng Nai, quy mô 170ha, định giá RNAV 9,614 tỷ đồng, chiếm khoảng 31% tổng RNAV, tỷ lệ sở hữu 50% qua công ty liên kết DNWF): dự án khu đô thị lớn nhất trong danh mục của NLG; tỷ lệ sản phẩm đã mở bán đạt khoảng 78%, trong đó khoảng 28% số sản phẩm đã bán đã được bàn giao; NLG tiếp tục triển khai các phân khu 1A2 và 2AB trong năm 2026.
-
Dự án Waterpoint Southgate và Waterpoint VCD (Long An, tổng quỹ đất 355ha, định giá RNAV lần lượt 3,776 và 3,297 tỷ đồng): tại Southgate, luỹ kế khoảng 94% sản phẩm mở bán đã được bán và khoảng 68% đã bàn giao; hoạt động bán hàng tiếp tục tại các phân khu The Pearl, Park Village và Solaria Rise.
-
Dự án Akari City (Bình Tân, quỹ đất 8.5ha, định giá RNAV 3,869 tỷ đồng, sở hữu 50%): giai đoạn 2 (1,700 sản phẩm) đã hoàn thành bàn giao; giai đoạn 3 (1,241 sản phẩm) dự kiến khởi công xây dựng từ cuối năm 2026 và mở bán từ năm 2027.
-
Dự án Nam Long II Central Lake - Cần Thơ (quỹ đất 43ha, định giá RNAV 2,376 tỷ đồng, sở hữu 100%): dự án trọng điểm được kỳ vọng bàn giao tập trung trong nửa cuối năm 2026, đóng góp chính cho doanh thu bàn giao bất động sản dự kiến đạt 5,266 tỷ đồng của cả năm 2026F.
-
Dự án Mizuki Park và Hải Phòng - Sol Garden, An Zen Residences (định giá RNAV lần lượt 2,483 và 2,732 tỷ đồng): tại Mizuki Park, các phân khu giai đoạn 1-2 đã hoàn thiện với luỹ kế khoảng 99% số căn mở bán đã bán; tại Hải Phòng, luỹ kế khoảng 452 căn Ehome đã presale, tương đương khoảng 51% tổng quy mô dự án.
- Tái cơ cấu vốn qua chuyển nhượng dự án - động lực cải thiện vòng quay dòng tiền
Bên cạnh hoạt động phát triển dự án cốt lõi, NLG định hướng phát triển theo ba đơn vị kinh doanh chuyên biệt trong giai đoạn tới: (1) Đầu tư và Quản lý Đầu tư (CTCP Đầu tư Nam Long); (2) Phát triển Bất động sản Đô thị và Nhà ở (Nam Long Land); và (3) Phát triển Bất động sản Thương mại (Nam Long Commercial Property). Việc chuyên biệt hoá từng đơn vị, theo đánh giá của công ty, kỳ vọng giúp đẩy nhanh thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng.
[Image: ]
Song song đó, hoạt động chuyển nhượng dự án/cổ phần đang đóng vai trò như một "cỗ máy tái tạo vốn", giúp NLG rút ngắn thời gian chuyển hoá quỹ đất thành dòng tiền thay vì chỉ trông chờ vào tiến độ bàn giao. Trong Q1/2026, NLG đã ghi nhận 489 tỷ đồng doanh thu từ giao dịch chuyển nhượng 15.1% cổ phần tại Izumi City. Tại Waterpoint VCD - dự án 190ha chưa mở bán, NLG đã hoàn tất hồ sơ điều chỉnh quy hoạch 1/500 và đang tìm kiếm đối tác để hợp tác phát triển toàn dự án hoặc từng phân khu, với kế hoạch chuyển nhượng 50% dự án cho đối tác trong giai đoạn 2026-2027.
4. Chỉ số sức mạnh tài chính ổn định với nợ vay giảm nhẹ
[Image: ]
Biên lợi nhuận gộp duy trì ổn định so với cùng kỳ: đạt 36.5% trong 1H2026 , gần như đi ngang so với cùng kỳ (1H2025: 36.3%).
ROA và ROE giảm so với cùng kỳ năm trước, do hoạt động bàn giao thấp hơn so với cùng kỳ: ROA 1H2026 đạt 0.68%, giảm so với 0.73% của 1H2025; ROE 1H2026 đạt 0.98%, giảm khá mạnh so với 1.86% của 1H2025.
[Image: ]
Vị thế tiền ròng thu hẹp so với đầu năm nhưng vẫn duy trì dương: tiền ròng (tiền và tương đương tiền cộng đầu tư tài chính ngắn hạn, trừ tổng dư nợ vay) đạt khoảng 1,004.5 tỷ đồng tại 30/6/2026, giảm đáng kể so với mức 2,666.9 tỷ đồng tại đầu năm (31/12/2025), chủ yếu do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư trong kỳ âm lần lượt 1,085.3 tỷ đồng và 1,181.8 tỷ đồng.
[Image: ]
Khả năng đảm bảo nợ ngắn hạn bằng tiền mặt hạ nhiệt so với vùng đỉnh 2025 nhưng vẫn ở mức ổn định so với 4 năm gần nhất: Tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên dư nợ vay ngắn hạn đạt 4.12 lần tại 6T2026, giảm so với mức đỉnh 6.67 lần cuối năm 2025 nhưng vẫn cao hơn nhiều so với 1.06 lần (2023) và 1.84 lần (2024).
Đòn bẩy tài chính tiếp tục giảm so với đầu năm: Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu giảm còn 35.7% tại Q2/2026 từ mức 37.2% so với cuối năm 2025; tính theo tổng nợ phải trả, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu giảm còn 75.2% so với mức 79.2% so với cuối năm 2025.
5. Rủi ro đầu tư
Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ, quá trình phục hồi của NLG vẫn đối mặt với một số rủi ro cần tiếp tục theo dõi, đặc biệt liên quan đến tốc độ tháo gỡ pháp lý, diễn biến thị trường khu vực và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà.
[Image: ]
6. Định giá
Chúng tôi duy trì định giá cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 35,700 đồng, tương ứng mức chênh lệch 54% so với mức giá 23,150 đồng, ngày 19/8/2026.
Các yếu tố hỗ trợ triển vọng dài hạn theo đánh giá của SSV gồm:
Sở hữu quỹ đất hơn 681ha với pháp lý tương đối rõ ràng, sẵn sàng triển khai tại nhiều tỉnh, thành trọng điểm cả phía Nam và phía Bắc.
Thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đang trong giai đoạn phục hồi, thu hút dòng tiền đầu tư tìm kiếm cơ hội tại khu vực miền Nam.
Chúng tôi áp dụng phương pháp định giá tài sản ròng điều chỉnh (RNAV): các dự án đã có kế hoạch triển khai cụ thể được định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF); các dự án đã hoàn thiện pháp lý nhưng chưa triển khai được định giá theo phương pháp so sánh thị trường (MV); và các dự án chưa có kế hoạch triển khai rõ ràng được ghi nhận theo giá trị sổ sách (BV).
[Image: ]
Trong lần cập nhật này, chúng tôi nâng mức chiết khấu RNAV lên 35% để phản ánh các rủi ro hiện hữu, bao gồm: (1) áp lực từ lãi suất cho vay mua nhà và khả năng chi trả của người mua có thể suy giảm, khiến tốc độ hấp thụ chậm hơn; (2) rủi ro về tiến độ bán hàng và thu tiền; và (3) thời gian chuyển hoá quỹ đất thành doanh thu, dòng tiền và lợi nhuận có thể kéo dài hơn dự kiến.
[Image: ]
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết cung cấp thông tin và góc nhìn phân tích thị trường, không phải khuyến nghị đầu tư.