Nghị quyết số 21-NQ/TW với định hướng quy định niên hạn sử dụng nhà ở chung cư được đánh giá có thể tạo ra những tác động đáng chú ý tới thị trường bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện quy hoạch, tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
[Image: ]
Các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong thời gian tới. Ảnh: Thu Hòa
Chung cư có thể được hưởng lợi từ chính sách mới
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022, tập trung vào các quan điểm và định hướng sửa đổi Luật Đất đai nhằm giải quyết các vướng mắc, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.
Theo báo cáo nghiên cứu mới nhất của MBS Research, một trong những định hướng đáng chú ý là quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư, đồng thời giao đất lâu dài đối với dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư và phát triển nhà ở cho thuê.
Nghị quyết cũng định hướng làm rõ trách nhiệm tài chính của cư dân trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; tổ chức kiểm định chất lượng chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường. Trong khi đó, chủ sở hữu căn hộ có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại nhà chung cư.
Theo MBS Research, quy định này sẽ làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của cư dân trong quá trình cải tạo lại chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng.
Hiện chưa có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng chung cư. Tuy nhiên, tham khảo thông lệ quốc tế, MBS Research cho rằng với định hướng sửa đổi Luật Đất đai, các dự án chung cư theo Luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung nhằm cải tạo và tái phát triển dự án.
Đối với những dự án chung cư có quyền sở hữu 50 năm, MBS Research cho rằng sau thời gian này, chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng nhằm tiếp tục khai thác dự án.
Như vậy, định hướng mới không chỉ đặt ra vấn đề về niên hạn sử dụng mà còn mở ra cơ chế để các dự án chung cư tiếp tục được cải tạo, tái phát triển sau khi hết thời hạn.
Dòng tiền có thể ưu tiên dự án đã hoàn thiện pháp lý
Chuyên gia MBS Research cho rằng, trong ngắn hạn, nhu cầu mua các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng lên khi chưa áp dụng luật mới. Tuy nhiên, nhu cầu có thể không tăng quá mạnh trong bối cảnh thị trường không thuận lợi, nhà đầu tư thận trọng hơn khi sửa đổi quy hoạch và mặt bằng lãi suất cao.
Đáng chú ý, với những định hướng của Nghị quyết số 21, MBS Research cho rằng các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong thời gian tới. Các dự án này được đánh giá có thể có tỷ lệ hấp thụ cao hơn nhờ tâm lý ưa thích các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài của người dân, trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay.
Một số dự án chung cư đã có quy hoạch và mở bán của các doanh nghiệp niêm yết như: The Prive của DXG, Mizuki giai đoạn 3 của NLG, Gladia Heights của KDH và Eco Smart City của PDR có thể được hưởng lợi.
Trong đó, MBS Research đánh giá PDR và DXG có thể hưởng lợi nhờ mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Đối với DXG, doanh nghiệp đang tập trung khai thác hai dự án Gem Sky World và The Privé, trong đó The Privé được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính giai đoạn 2025-2026. Do dự án được triển khai trước thời điểm Luật mới, MBS Research cho rằng The Privé có khả năng hấp thụ cao, đạt trên 80%.
Đối với PDR, doanh nghiệp được hưởng lợi nhờ dự án Eco Smart City đã hoàn thiện tiền sử dụng đất khoảng 17.600 tỷ đồng trong quý 3/2026. MBS Research kỳ vọng dự án có thể mở bán trong giai đoạn đầu năm 2027 và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhờ hoàn thành quy hoạch và tiền sử dụng đất trước thời điểm quy định niên hạn sử dụng chung cư.
MBS Research cho rằng, về dài hạn, quy định về niên hạn sử dụng sẽ khiến loại hình chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư khi tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản tại các sản phẩm sử dụng lâu dài. Từ thực tế trên, các dự án chung cư đã hoàn thiện các thủ tục quan trọng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực được kỳ vọng có lợi thế về khả năng thu hút dòng tiền và tỷ lệ hấp thụ.