Lãi vay mua nhà tăng cao, vượt 10%/năm trong giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi đã chạm ngưỡng 16%/năm khiến người vay mua nhà "đứng ngồi không yên", nhiều người chỉ muốn bán nhà thoát nợ.
Lãi vay mua nhà ưu đãi vượt 10%/năm
Lãi suất huy động thực tế vượt 9%/năm đẩy lãi vay tăng cao. Lãi suất cho vay bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới.
Lãi vay mua nhà đang ở mức cao nhất trong khoảng hai năm lại đây. Ngay cả giai đoạn được coi là ưu đãi, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất từ 10%/năm trở lên. Song nỗi lo lớn hơn nằm ở giai đoạn lãi suất thả nổi.
Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi trong 12 tháng đầu được nâng lên mức cao nhất 10,5%/năm.
Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi mua nhà được điều chỉnh tăng cao.
MB đang áp dụng mức lãi suất vay mua nhà ưu đãi 10,9%/năm nếu cố định 12 tháng, hoặc 11,5 - 11,7%/năm nếu cố định 24-36 tháng. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay mua bất động sản trên 10 năm áp dụng lãi suất tham chiếu 9,3%/năm, cộng biên độ từ 3-7% tùy theo xếp hạng tín dụng của khách hàng.
Tại VIB, gói vay mua nhà đang áp dụng lãi suất cố định 12%/năm trong 24 tháng, sau đó lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%.
Đáng chú ý, nhiều ngân hàng “cài” thêm điều khoản cho phép điều chỉnh lãi suất cho vay, nếu lãi suất huy động tăng quá 10%, kể cả trong thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi cố định.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Một số khoản vay theo cơ chế thả nổi còn lên đến 15-16,5%/năm.
[Image: ]
Mức này nằm ngoài dự tính của nhiều khách hàng vốn quen với lãi suất ưu đãi thấp trước đó. Việc chi phí vay vốn tăng nhanh sau thời gian ưu đãi tạo áp lực tài chính lớn cho những người sử dụng đòn bẩy quá đà.
Lãi suất vay mua nhà chạm ngưỡng 15-16%/năm khiến nhiều người vay mua nhà cảm thấy “méo mặt”.
Anh Dương (TP.HCM) cho hay đầu năm 2025 anh vay hơn 1 tỷ đồng tại một ngân hàng cổ phần để mua nhà với lãi suất 7%/năm. Hết giai đoạn ưu đãi trong 1 năm đầu, lãi suất liên tục tăng, hiện nhảy lên 14%/năm. Điều này khiến kế hoạch chi tiêu của gia đình anh bị đảo lộn khi phải dành nhiều tiền hơn cho việc trả nợ ngân hàng.
Hoàn cảnh tương tự cũng xảy ra với chị Lan (phường Hà Đông, Hà Nội). Ba năm trước, vợ chồng chị vay gần 2 tỷ đồng để mua một căn hộ tại khu vực phía tây thành phố. Thời điểm ký hợp đồng, ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 6,8%/năm trong 24 tháng đầu nên khoản tiền phải trả mỗi tháng vẫn nằm trong khả năng chi trả của gia đình chị.
Nhưng từ cuối năm ngoái, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Lãi suất đi lên khiến số tiền gốc và lãi phải thanh toán mỗi tháng lại tăng thêm đáng kể. "Mỗi lần ngân hàng thông báo điều chỉnh lãi suất là tôi lại thấp thỏm. Chỉ cần tăng thêm 1% thì số tiền phải trả hàng tháng cũng tăng thêm vài triệu đồng", chị Lan chia sẻ.
Lãi vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi tăng cao khiến nhiều người tính đến giải pháp sẽ trả nợ trước hạn, sau đó vay lại ở một ngân hàng khác. Nhưng trên thực tế việc này cũng không dễ thực hiện vì vướng hàng loạt rào cản như phải chịu lãi phạt trả nợ trước hạn, phải có nguồn vay để trả nợ.
Nhiều người tính đến giải pháp bán nhà để tránh áp lực nợ nần nhưng rao mãi không ai mua.
Áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp đến cả người mua lẫn chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước.
Theo DXS-FERI, lãi vay mua nhà cần duy trì ở mức ưu đãi khoảng 6-8% một năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi không nên vượt quá 11%.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khi lãi suất vượt 7% mỗi năm, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa. Nếu lãi suất trên 9%, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn người mua sẽ cân nhắc lại quyết định.
Lãi vay mua nhà khó giảm nhanh
Các chuyên gia nhận định, trong nửa cuối năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh, mà vẫn sẽ duy trì ở mức cao.
[Image: ]
Báo cáo từ Công ty CP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) chỉ ra chi phí vốn vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự phục hồi của ngành bất động sản dân cư. Dù lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm nhưng dư địa để giảm thêm không còn nhiều. Nguyên nhân chính đến từ việc lạm phát trong quý II năm 2026 đã vượt mức 5%.
Cùng với đó, chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn ở mức cao đã khiến áp lực lên lãi suất cho vay chưa thể hạ nhiệt.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng khả năng mặt bằng lãi suất sớm quay trở lại mức thấp như những năm trước là không cao.
Các chuyên gia nhấn mạnh lãi suất cho vay chỉ có thể giảm thực chất khi lãi suất huy động đi xuống. Nếu lạm phát được kiểm soát quanh mức 4,5% thì lãi suất huy động sẽ rơi vào khoảng 6,5-7%/năm và lãi suất cho vay từ 9-10%/năm.
Lãi vay mua nhà tăng sau thời gian ưu đãi đang trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua bất động sản. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng việc hình thành mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng các sản phẩm tín dụng linh hoạt sẽ góp phần nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở và thúc đẩy thanh khoản thị trường.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường ĐH Nguyễn Trãi, cho rằng, các ngân hàng nên thiết kế những gói vay có lãi suất cố định trong 2 năm, 3 năm, 5 năm, thậm chí 10 năm trước khi chuyển sang thả nổi, qua đó, giúp người trẻ mua nhà yên tâm hơn trong việc lập kế hoạch tài chính.
Bên cạnh đó, NHNN và các ngân hàng cũng cần nghiên cứu các sản phẩm tín dụng phù hợp cho người có nhu cầu thuê mua nhà, với thời hạn 5 - 15 năm và mức lãi suất nằm giữa lãi suất nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, tạo điều kiện để người thuê tích lũy tài chính trước khi sở hữu nhà.
Đối với những người đang có kế hoạch vay mua nhà, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, khuyến nghị cần xây dựng phương án tài chính theo hướng an toàn hơn trong bối cảnh lãi suất còn biến động. Khoản trả nợ hàng tháng nên duy trì ở mức khoảng 35-40% thu nhập ổn định để vẫn đảm bảo các nhu cầu thiết yếu.