Cổ phiếu bất động sản giảm sâu, có nên bắt đáy?
Cổ phiếu bất động sản mất 40–50% so với cuối tháng 8/2025. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng, chưa có tín hiệu tạo đáy. Nhà đầu tư được khuyến nghị thận trọng, quan sát kỹ diễn biến trước khi quyết định xuống tiền.
Tổng hợp từ Nhà đầu tư · 08:38 17/10/2026
30 giây3 phútĐọc sâu
[Image: Cổ phiếu bất động sản giảm sâu, có nên bắt đáy?]
Mã trong bài:DXG▼−0,98%KDH▲+3,66%MBS▼−0,66%NLG▲+0,47%NVL▼−0,47%PDR▼−0,88%VHM▲+3,57%VIC▼−1,38%VRE▲+1,11%
Cổ phiếu bất động sản mất 40–50% so với cuối tháng 8/2025. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng, chưa có tín hiệu tạo đáy. Nhà đầu tư được khuyến nghị thận trọng, quan sát kỹ diễn biến trước khi quyết định "xuống tiền".
[Image: ]
Lượng giao dịch bất động sản giảm 18% trong nửa đầu năm; tỷ lệ hấp thụ nửa cuối năm được dự báo ở mức 40–50%. Ảnh minh họa: Liên Thượng.
Kết phiên 16/10, VN-Index tăng 7,56 điểm, tương đương 0,45%, lên 1.705,91 điểm sau chuỗi bảy phiên giảm. VHM là cổ phiếu đóng góp nhiều điểm tăng nhất cho chỉ số, với 3,56 điểm - gần một nửa mức tăng của VN-Index trong ngày.
Bên cạnh VHM, nhóm cổ phiếu bất động sản còn có KDH tăng 3,66%, NLG tăng 0,70%... trong khi DXG giảm 1,46% và PDR giảm 0,88%. Xét chung, chỉ số ngành bất động sản vẫn giảm 0,13% trong phiên.
Khảo sát đến phiên 16/10 cho thấy ngoài trừ nhóm Vingroup (VIC và VHM), đa phần cổ nhiếu bất động sản đều giảm sâu. So với đỉnh giá thiết lập hồi tháng 8/2025, DXG giảm khoảng 49,5%, từ 20.000 đồng xuống 10.100 đồng/cổ phiếu; NLG giảm khoảng 44,4%, từ 38.790 đồng xuống 21.550 đồng; NVL giảm khoảng 30,7%, từ 15.510 đồng xuống 10.750 đồng; PDR giảm khoảng 54,4%, từ 24.550 đồng xuống 11.200 đồng; KDH giảm khoảng 57,3%.
Theo báo cáo công bố ngày 15/10, TCBS theo dõi 28 cổ phiếu bất động sản nhà ở, loại VIC khỏi rổ và tính chỉ số theo tỷ trọng bằng nhau trên giá đã điều chỉnh.
Tính đến ngày 13/10, chỉ số này giảm 39,3% so với đỉnh tháng 8/2025 và giảm 30,7% từ đầu năm 2026, trong khi VN-Index giảm 3,6%. Điều này cho thấy nhóm bất động sản đã điều chỉnh sâu hơn nhiều so với thị trường chung, nhưng chưa đủ để kết luận áp lực bán đã chấm dứt.
TCBS đối chiếu bốn chu kỳ giảm lớn của cổ phiếu bất động sản từ năm 2007 và nhận thấy giá thường tạo đáy quanh thời điểm lãi suất trong nước đạt đỉnh. Tuy nhiên, ở ba trong bốn chu kỳ, chỉ số còn giảm thêm 12–26% sau lần đầu Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất. Riêng năm 2008, thị trường từng xuất hiện một nhịp tạo đáy giả trong lúc lãi suất vẫn tiếp tục tăng.
Vì vậy, mức giảm hiện tại mới phản ánh phần nào rủi ro, chứ chưa phải tín hiệu xác nhận đáy. TCBS ghi nhận lãi suất tiền gửi 12 tháng tại các ngân hàng quốc doanh duy trì khoảng 5,9% từ cuối tháng 3; lãi suất tiền gửi giao dịch khoảng 6,38% vào ngày 20/9, trong khi lãi suất chứng chỉ tiền gửi phổ biến ở mức 7,5–9%. Lãi suất tái cấp vốn được giữ ở 4,5%, nhưng áp lực lạm phát và tỷ giá vẫn hiện hữu.
Theo báo cáo, lạm phát tháng 9 tăng 5,08% so với cùng kỳ, còn bình quân chín tháng tăng 4,52%. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cũng đã tăng lãi suất vào ngày 16/9. Như vậy, lãi suất tiền gửi mới chỉ có dấu hiệu chững lại, trong khi các điều kiện để mở rộng đáng kể dư địa nới lỏng tiền tệ vẫn chưa rõ ràng.
Triển vọng ngành kém trong ngắn hạn
Trong báo cáo mới nhất, MBS cũng đưa ra đánh giá thận trọng hơn với triển vọng ngắn hạn. Thống kê cho thấy, lượng giao dịch bất động sản giảm 18% trong nửa đầu năm; tỷ lệ hấp thụ nửa cuối năm được dự báo ở mức 40–50%, thấp hơn cùng kỳ 10 điểm phần trăm.
MBS dự báo lợi nhuận quý III của NLG, KDH và DXG lần lượt giảm 52%, 36% và 30% do số lượng sản phẩm bàn giao hạn chế. Trong khi đó, lợi nhuận của VHM và VRE được dự báo tăng lần lượt 312% và 15% nhờ các dự án mới.
Công ty chứng khoán này khuyến nghị không bắt đáy hoặc mở vị thế mới tại những nhóm đã xuyên thủng vùng hỗ trợ, trong đó có bất động sản dân cư.
Ở góc độ chính sách, Vietcap đánh giá tích cực các đề xuất sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Những nội dung đáng chú ý gồm cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, khoản thu tăng dần đối với dự án chậm đưa đất vào sử dụng, khung pháp lý riêng cho nhà ở cho thuê, cũng như cơ chế PPP và hợp đồng BT.
Các dự thảo được Vietcap đề cập đề xuất có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, nhưng vẫn đang trong quá trình xem xét và có thể tiếp tục thay đổi. Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào văn bản hướng dẫn, chính sách ưu đãi, năng lực tài chính và khả năng hoàn tất thủ tục của từng chủ đầu tư. Vietcap cho rằng VHM, KDH và NLG có vị thế thuận lợi hơn nhờ năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án.
Để hình thành nền giá bền vững hơn, nhóm bất động sản vẫn cần thêm các dấu hiệu như lãi suất tiền gửi thực sự quay đầu giảm, áp lực lạm phát và tỷ giá hạ nhiệt, thanh khoản thị trường cải thiện, cùng tiến độ bán hàng và bàn giao dự án được xác nhận.
Trong ngắn hạn, dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo khả năng tạo dòng tiền, mức độ đòn bẩy, tình trạng pháp lý và năng lực triển khai dự án. Việc sửa luật có thể mở ra chất xúc tác cho chu kỳ phát triển trung hạn, nhưng chưa đủ để thay thế các điều kiện tài chính và kinh doanh cần thiết cho một chu kỳ tăng giá mới.
Liên Thượng
Dữ liệu trong bài
- DXGCTCP Bluemarq Group · P/E 67,710,15▼−0,98%
- KDHCTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền · P/E 9,914,15▲+3,66%
- MBSCTCP Chứng khoán MB · P/E 12,315,10▼−0,66%
- NLGCTCP Đầu tư Nam Long · P/E 16,921,50▲+0,47%
Giá phiên gần nhất; cập nhật trực tiếp khi bật giá realtime.Hỏi Stockbiz về DXG →
Thuật ngữ trong bài
VN-IndexChỉ số của toàn bộ cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE), tính theo vốn hóa.
Lạm phát (CPI)Mức tăng giá chung của giỏ hàng tiêu dùng, đo bằng chỉ số giá tiêu dùng CPI.
Thông tin chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.
Công ty chứng khoán khuyến nghị mua MBB, DXG và HHV
Vietnam+08:46 16/10/2026DXG▼−0,98%HHV▼−0,21%MBB▼−0,25%
Áp lực dòng tiền, doanh nghiệp địa ốc "căng mình" tìm vốn
Thời báo tài chính VN06:34 15/10/2026DXG▼−0,98%
KDH: Báo cáo kết quả giao dịch cổ phiếu của người có liên quan đến người nội bộ Vương Thị Ngọc Anh
HSX16:15 14/10/2026KDH▲+3,66%
3 kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm
Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp06:24 14/10/2026DXG▼−0,98%VHM▲+3,57%
KDH: Báo cáo kết quả giao dịch cổ phiếu ESOP của người có liên quan đến Người nội bộ Lý Thiên Ân
HSX17:23 13/10/2026KDH▲+3,66%
KDH: Báo cáo kết quả giao dịch cổ phiếu ESOP của Người nội bộ Huỳnh Chí Tâm, Đặng Thị Thùy Trang, Nguyễn Thùy Dương, Trương Thị Sương
HSX17:25 13/10/2026KDH▲+3,66%